マンション・アパート経営で成功するためには、計画する全ての事柄を地主であるあなたが
自分の目で確かめて充分考えることがまず必要です。
アイデアを出したり熟考する段階が必要であるということです。
その段階をふむだけでも長期一括借上げや家賃保証を頼よることなく
あなたの子供の代でも迷ったり、落とし穴に嵌ったりすることが極端に少なくなるのです。
マンション・アパート経営の成功は、常に入居者があるかということが基準となります。
入居希望者が無いようなマンションをつくらない事です。
【立地のポイント】
入居希望者にとって通勤通学、買い物や病院への通院が便利であり、
公共交通機関へのアクセスも至近である事が望まれます。
昨今は、周辺に工場やゴミ処理施設などの劣悪な環境が無い事も重要です。
・建築を予定している土地にアパート・マンションを建築した場合、
どのような人が入居を希望するのか、入居者の客層を予想する。
・人口や世帯数に対して家屋が充足しているか、潜在ニーズがあるかを予想。
・法人や企業が近隣に存在しているか調査する。
など、居住者が無理なく住める場所といえるか判断していきます。

【家賃設定の考え方】
まず近隣の標準家賃というものを無視してはいけません。近隣の相場の賃料と
あなたが計画中の建築予定戸数やその占有面積などから標準的な家賃を想定し、
付加される価値を加味してあなたの賃料を設定していくのです。
付加される条件としては、鉄筋コンクリート造・外断熱仕様・管理人常駐・立体駐車場・
付帯設備・内部仕上のグレード・防犯対策などです。
入居する人が「この条件でこの家賃なら満足できる。入居してみたい。」と、思う頃合いの
設定を作り出していくところに成功の秘訣があるのです。


【間取りの極意】
人気のあるマンションやアパートがある場合は、その間取りを参考にするようなことも当
然の極意なのです。近隣の賃貸物件の占有面積の広さや間取り、部屋数などを必ずチ
ェックして全体の部屋数を絞り込むのです。

【居住性を重視】
最も多いのが音の問題です。音には充分対策をとる必要があるでしょう。隣室や上階の
音が聞こえにくい工夫がされていることは、居住者にとって快適で安心して生活する条件
となりますので、少々立地が悪くても、家賃が高くとも、音が万全なら高いアピールポイント
になります。
省エネ性として、断熱性能や気密性が建物に求められ、その結果が居住する人の光熱費
に直接反映されるので、あまり断熱性能が劣る建物だと長期の賃貸経営を妨げるものと
なります。夏涼しく冬暖かい外断熱RCなどのマンション・アパートなら、入居希望者も安心
して選択してくれそうです。
室内空気質についても、小さな子供や赤ちゃんがいる若夫婦の世帯が賃貸住宅に居住する
ケースが多いので、アトピーや喘息が起きてしまうような造り方は問題が起こりやすいので
注意したいところです。特に結露が起きるようなマンション・アパートは、カビが生えたり
ダニが発生したりします。加えて、自然素材の壁材やフロアに無垢の木材などを使用すると、
小さな子供がいる居住予定者からは高くても遠くても選ばれる条件となることも多いのです。
防災性能は必要不可欠な要素となってきます。賃貸住宅は特に防火性能を求められます。
防火に関しては延焼を食い止める工夫が必要であり、避難通路の確保が重要です。
最近は、耐震性能が重要視されていますので、居住者の安全を確保できる建築工法が
求められています。建材や仕上材などは安全性を最優先に選ぶことも必要です。


■選ばれるマンション・アパートを造り上げる
入居者があなたのマンション・アパートを選んでくれるための工夫が必要ということです。
成功するマンション・アパート経営とは、入居者の目線で考えることが最も近道となる
のです。決して、長期一括借上げや家賃保証を前提とする賃貸経営ではないのです。

[全建連]  Advanced Value Creation 賃貸住環境改善と土地活用提案事業のあるべき姿を探求します